ニューズレター
2021.Aug vol.81
不動産業界：2021.8.vol.81掲載
弊社が管理する賃貸物件に、隣室のちょっとした生活音について「騒音被害を受けている」とクレームをしたり、隣室のドアポストへ「静かにしろ」といった内容の手紙を入れたりする等の嫌がらせを繰り返す迷惑な賃借人が住んでいます。
当該賃借人に対しては、何度も注意をしたのですが、「被害者は自分だ」と言って話になりません。
そうこうしているうちに、隣室の住民が退去してしまい、賃貸事業に支障が生じ始めています。
弊社としては、当該賃借人に退去してほしいのですが、退去を求めることはできるのでしょうか。
問題となる賃借人の行為が、賃貸借契約上禁止される行為に該当するものであり（賃借人に債務不履行があり）、それが、賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊するものと評価できる場合には、賃貸人は、賃貸借契約を解除し、当該賃借人に退去を求めることできると考えられています。
ご相談にあるような事案においては、迷惑行為の有無や程度が問題となるケースが多いため、管理会社としての対応記録や、注意したことの記録（書面や口頭によるものも含む）のほか、近隣住民から当該賃借人の迷惑行為に関する記録（写真や録音等）の提供を求めておくべきでしょう。
一般的な集合住宅の賃貸借契約においては、「共同生活の秩序を害する行為」といった文言にて、賃借人による近隣住民への迷惑行為が禁止されているケースは多くみられます。本件で問題となっている行為が、賃貸借契約上禁止される迷惑行為に該当すると評価できる場合には、当該賃借人には、契約違反行為（いわゆる債務不履行）があるものといえます。
また、賃貸借契約において賃借人の迷惑行為を禁止する旨の定めがおかれていなかったとしても、集合住宅の賃貸借契約の場合には、賃貸人が各賃借人に対してそれぞれ平穏に居住させる義務を負っている反面、賃借人は他の賃借人など近隣の迷惑となる行為をしてはならない義務（賃借人の用法遵守義務）を、賃貸人に対し当然負っているものと解されます（東京高裁昭和６１年１０月２８日判決参照）。
以上から、賃貸借契約書上、迷惑行為に関する禁止条項が明記されている場合はもちろん、契約書上に明記されていない場合においても、問題となる迷惑行為が賃貸借契約から当然に禁止されるべきといえるような場合には、当該賃借人に債務不履行があるものと評価することができるといえます。
上述のように、賃借人に債務不履行があったとしても、賃貸人による賃貸借契約の解除に向けては、かかる債務不履行により、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと評価できることを要します。
迷惑行為による債務不履行が信頼関係を破壊するかどうかについては、問題となる迷惑行為の内容や悪質さ、当該賃借人の迷惑行為に関する言動や態度（迷惑行為を注意されたときの対応等）、害された近隣住民の平穏な生活の程度等の事情を斟酌して判断されます。
どの程度の迷惑行為が信頼関係を破壊するのかということについては、ケースバイケースとはなりますが、一般的な共同生活を送るうえで通常行ってはならないと考えられる行為を繰り返し、賃貸人がその行為を何度注意しても改善されないような状況が見られれば、信頼関係は破壊されていると評価される可能性は高いものと考えられます。
ただし、賃借人の迷惑行為によって信頼関係が破壊されたことを理由に、賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求める訴訟を提起することは、その主張立証の技術的な難易度が高いものです。そのため、管理する賃貸物件に迷惑賃借人がいて、いずれは退去に持ち込みたいと考えた場合には、可能な限り早い段階で、弁護士に相談すべきでしょう。
以下、本件のような賃借人の迷惑行為が問題となった場合において、賃貸人が行っておくべきことをまとめます。
・迷惑行為の有無及び程度が分かる資料を収集する。
賃貸人側として作成できる対応記録の作成や近隣住民からの資料提供を求めることを検討する。
・迷惑行為が賃貸借契約上禁止されるような行為であるかどうか確認する。
賃貸借契約上禁止される行為であれば、当該賃借人に対し、行っている迷惑行為が賃貸借契約上禁止されていることを指摘のうえ、迷惑行為をやめることを求める。
・確認された迷惑行為の程度が著しく悪く、当該賃借人を退去させることを考える場合には、可能な限り早く弁護士に相談する。
迷惑賃借人を放置し、他の入居者の平穏な生活が害される状況を放置してしまうと、賃借人が賃貸借契約上の責任を問われかねない一方、賃貸物件の入居者同士のトラブルは、管理会社も含む賃貸人側が、それぞれの入居者との関係で板挟みになり対応に窮するケースが多く、非常にやっかいなトラブルの類型といえます。
「おや？」と思ったらなるべく早く弁護士に相談しましょう。
