どこまでが事故物件？

不動産業界：2021.12.vol.85掲載

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心理的瑕疵に該当するか否かは、通常一般人が、「住み心地のよさ」を欠くと感ずることに合理性があると判断することができるか否かによります。この判断の際には、⑴個別性⑵時間希釈⑶情報の拡散による不快感創出の程度という三つの視点が用いられます。

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⑴個別性

個別性の要因とは、個別具体的事情に基づいて、過去の事件・事故が説明義務の対象となるものか否かというものです。

本件は、夫婦喧嘩により刃傷沙汰が発生したというものですが、この事件による死者はいません。また、物件内の床に付着した血痕も全て拭き取っているため、通常人を基準にすると、不快感の程度は低いといえるでしょう。

⑵時間希釈

時間希釈とは、心理的瑕疵の対象となる事件の記憶については、時の経過とともに減少することから、個別具体的な事件・事故を説明する必要も同時に減少していくというものです。

本件においては、半年以上の時間が経過している点をどう評価すべきでしょうか。前述のとおり、不快感の程度が低いことも踏まえると半年程度であっても十分に心理的瑕疵が希釈されているといえるでしょう。

⑶情報の拡散による不快感創出の程度

事件や事故に関する情報は本来他人に知られたくない情報です。そのため、他人に知られてしまう可能性が高い事件・事故の場合には、情報の拡散により賃借人に強い不快感を生じさせてしまう可能性が高く、心理的瑕疵を肯定する方向につながります。

本件事件は、ニュース報道されていることから、情報の拡散が生じる可能性が高く、告知義務の対象となる心理的瑕疵が認められる方向に一定程度はつながると思料致します。

⑷総合考慮

⑴個別性⑵時間希釈⑶情報の拡散による不快感創出の程度等を総合考慮すると、本件事件においては、死者が出ておらず、かつ、物件内の床に血痕が付着する程度の事件であったため、仮に事件の情報が拡散されていたとしても、既に半年経過していることから入居者様に対して生じる不快感の程度は小さく、心理的瑕疵として説明義務の対象にはならないと考えられます。

３　判例

過去の心理的瑕疵の判例を見てみると、自殺、他殺、長期間遺体が放置された自然死事案など、「人の死」が実際に発生していたものがほとんどです。例外的ケースとして、賃借物件が振り込め詐欺グループの送付先住所として警察機関のホームページで情報公開されていた事件があります（東京地判平成２７年９月１日）。この事件に関しては、同じく心理的瑕疵が問題となりましたが、裁判所は、心理的瑕疵は認定しませんでした。

４　宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

どこまでが事故物件として心理的瑕疵の対象となるかについては、過去、様々な論争がありました。こうした論争を受けて、国土交通省は、令和３年１０月付で心理的瑕疵として告知の対象となる範囲を示すガイドラインを制定しました。当該ガイドラインにおいては、心理的瑕疵の対象となるものは、原則として、①自然死や日常生活の中での不慮の死「以外の」死が物件内で発生した場合、②特殊清掃等が行われることとなった場合としました。また、当該ガイドラインに基づくと告知の対象となる死が発生した物件であっても、死が発覚してから概ね３年間を経過した後は、告知の対象とならないとしております。

いずれにせよ、当該ガイドラインに基づくと、告知の対象となりえる事故物件に該当するためには、何かしらの死が発生している必要があるため、死者が出ていないような場合には、原則的には事故物件としての告知義務は生じないと考えられます。